사용하던 상가나 건물에 다른 사람이 들어와 출입문 자물쇠를 교체하고 출입을 막는 경우가 있습니다.
상대방이 건물 소유자라는 이유로 점유를 빼앗았다면 어떻게 대응해야 할까요?
기존 점유자가 자신의 의사에 반하여 점유를 침탈당했다면 민법 제204조에 따라 점유회수청구소송을 제기할 수 있습니다.
소유권이 없더라도 청구가 가능하지만, 점유를 빼앗긴 날부터 1년 이내에 소송을 제기해야 합니다.
■ 점유회수청구소송은 어떤 경우에 가능할까요?
점유회수청구소송은 물건을 사실상 지배하던 사람이 다른 사람에게 점유를 침탈당했을 때 그 반환을 구하는 소송입니다.
민법 제204조 제1항은 점유자가 점유의 침탈을 당한 경우 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
여기서 점유란 단순히 부동산의 소유자로 등기되어 있다는 의미가 아닙니다. 실제로 건물을 사용하거나 관리하면서 사실상 지배하는 상태를 말합니다.
예를 들어 임차인이 상가를 사용하고 있는데 임대인이 임의로 자물쇠를 교체하고 출입을 차단했다면 점유침탈에 해당하는지 검토할 수 있습니다.
다만 출입을 일시적으로 방해한 것인지, 기존 점유자가 사실상 지배를 상실한 것인지에 따라 적용되는 법적 절차가 달라질 수 있습니다.
■ 건물 소유자가 점유를 빼앗아도 위법할까요?
건물 소유자라고 하더라도 다른 사람의 점유를 임의로 빼앗는 행위가 정당화되는 것은 아닙니다.
민법 제208조는 점유권에 기초한 소송과 소유권 등 본권에 기초한 소송을 구분하고 있습니다.
대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795, 202801 판결은 소유자가 자신의 토지를 점유하는 사람의 점유를 실력으로 빼앗은 경우에도 점유회수청구가 인정될 수 있다고 판단했습니다.
이는 소유권을 가진 사람이라도 법적 절차를 거치지 않고 다른 사람의 점유를 침탈해서는 안 된다는 취지입니다.
따라서 임대차계약이 종료되었다고 판단한 임대인이라도 임차인이 건물을 인도하지 않는다면 적법한 인도청구와 강제집행 절차를 검토해야 합니다.
반대로 임차인이 점유회수청구소송에서 승소하더라도 적법한 임차권이 계속 존재한다는 의미는 아닙니다.
■ 점유회수청구는 언제까지 해야 할까요?
점유회수청구소송은 점유를 침탈당한 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다.
민법 제204조 제3항은 점유회수청구권의 행사기간을 1년으로 정하고 있습니다.
대법원 2021. 8. 19. 선고 2021다213866 판결은 이 기간을 소송을 제기해야 하는 제척기간이라고 판단했습니다.
따라서 상대방에게 내용증명을 보내거나 반환을 요구했다는 사실만으로 제소기간을 지킨 것이 되지는 않습니다.
예를 들어 2026년 1월 10일 점유를 침탈당했다면 원칙적으로 그날부터 1년이 지나기 전에 점유회수청구소송을 제기해야 합니다.
점유침탈이 언제 발생했는지 불분명하다면 자물쇠 교체일, 출입 차단일, 실제 사용이 불가능해진 시점 등을 확인해야 합니다.
■ 점유를 빼앗겼다는 사실은 어떻게 입증할까요?
점유회수청구소송에서는 기존에 해당 부동산을 점유하고 있었다는 사실과 상대방의 행위로 점유를 상실했다는 사실을 입증해야 합니다.
대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424, 61431 판결은 점유 여부를 판단할 때 물건에 대한 사실적 지배관계를 사회통념에 따라 살펴야 한다고 판시했습니다.
따라서 반드시 건물 안에 사람이 상주하고 있어야만 점유가 인정되는 것은 아닙니다.
건물의 열쇠를 관리한 내역과 출입기록, 사업자등록자료, 임대차계약서, 전기·수도 사용내역 등이 점유를 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.
또한 출입문 자물쇠가 교체된 사진과 CCTV, 상대방이 출입을 금지한 문자메시지 등은 점유침탈 경위를 확인하는 데 도움이 됩니다.
다만 임대차계약서가 있다는 사실만으로 실제 점유까지 입증되는 것은 아니므로 계약상 권리와 현실적인 사용·관리 상태를 구분해야 합니다.
■ 점유회수소송과 건물인도소송은 어떻게 다를까요?
점유회수청구소송과 건물인도소송은 모두 부동산의 반환을 구할 수 있지만 법적 근거가 다릅니다.
점유회수청구소송은 기존 점유상태를 보호하기 위한 절차이므로 원칙적으로 소유권이나 임차권 등 본권의 존재를 입증할 필요가 없습니다.
반면 소유권에 기초한 건물인도청구는 민법 제213조에 따라 소유자가 반환을 요구하는 것으로, 상대방에게 점유할 권리가 있는지 등이 문제 됩니다.
대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795, 202801 판결은 점유회수청구와 소유권에 기초한 인도청구가 모두 이유 있는 경우 양쪽 청구를 모두 인용할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 점유회수소송에서 승소하더라도 상대방이 별도로 소유권에 기초한 인도청구를 제기할 가능성이 있습니다.
점유를 회복하는 문제와 장기적으로 해당 부동산을 사용할 권리가 있는지는 별도로 검토해야 합니다.
■ 상대방이 건물을 제3자에게 넘겼다면?
점유를 침탈한 사람이 해당 부동산의 점유를 제3자에게 넘겼다면 누구를 상대로 반환을 청구할 수 있는지 확인해야 합니다.
민법 제204조 제2항은 점유회수청구권을 원칙적으로 침탈자의 특별승계인에게 행사할 수 없도록 규정하고 있습니다.
다만 특별승계인이 점유침탈 사실을 알고 있었던 경우에는 예외적으로 청구가 가능합니다.
예를 들어 점유침탈 사실을 알고도 해당 건물을 넘겨받은 사람이 있다면 그 사람을 상대로 점유회수청구가 가능한지 검토할 수 있습니다.
반대로 침탈 사실을 알지 못한 특별승계인에게는 점유회수청구가 제한될 수 있습니다.
따라서 현재 누가 건물을 점유하고 있는지, 점유가 어떤 경위로 이전되었는지, 새로운 점유자가 침탈 사실을 알고 있었는지 확인해야 합니다.
■ 자물쇠를 다시 교체해 직접 들어가도 될까요?
점유를 빼앗겼다고 해서 언제든지 상대방을 강제로 내보내거나 자물쇠를 교체할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제209조는 일정한 범위에서 점유자의 자력구제를 인정하지만, 부동산의 경우 점유침탈 직후 즉시 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 경우로 제한하고 있습니다.
따라서 점유를 빼앗긴 뒤 상당한 시간이 지났다면 임의로 출입문을 파손하거나 상대방을 강제로 퇴거시키는 행위는 피해야 합니다.
대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다269675 판결은 점유를 위법하게 침탈당한 사람이 다시 점유를 탈환한 경우의 법률관계를 구체적으로 판단한 바 있습니다.
다만 이 판결이 사후적인 강제 점유탈환을 일반적으로 허용한다는 의미는 아닙니다.
점유회수청구소송이나 점유이전금지가처분 등 법적 절차를 통해 대응하는 것이 안전합니다.
■ 점유회수청구소송을 준비할 때 확인할 사항
점유회수청구소송에서는 기존 점유사실과 점유침탈 경위, 침탈일, 현재 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
점유를 빼앗긴 날부터 1년 이내에 소송을 제기해야 하므로 분쟁이 발생했다면 관련 증거를 신속하게 확보할 필요가 있습니다.
또한 상대방이 점유를 다른 사람에게 이전할 가능성이 있다면 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.
점유침탈로 영업을 하지 못하거나 시설물이 훼손되는 등 손해가 발생했다면 손해배상청구도 함께 검토할 수 있습니다.
다만 손해 발생과 인과관계, 손해액에 관한 입증이 필요합니다.
점유회수청구소송은 소유권이 없는 사람도 일정한 요건 아래 이용할 수 있는 제도입니다.
그러나 점유를 회복한 뒤에도 소유권이나 임차권에 관한 분쟁이 계속될 수 있으므로 현재의 점유상태와 부동산을 사용할 법적 권리를 함께 검토해야 합니다.
법무법인 구제에서는 점유침탈 경위와 기존 점유자료, 상대방의 권리관계 등을 검토하여 점유회수청구소송과 보전처분, 손해배상청구 등 가능한 대응 방향을 살펴볼 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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하영우 변호사 010-7469-0032
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