부동산 계약을 체결한 뒤 등기부에 기재된 권리관계나 건물의 하자, 이용 제한사항 등을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다.
계약 당시 공인중개사가 이러한 사실을 제대로 설명하지 않았다면 손해배상을 받을 수 있을까요?
공인중개사가 법에서 정한 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 손해를 발생시켰다면 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.
다만 설명이 부족했다는 사실만으로 배상책임이 자동으로 성립하지는 않으며, 의무 위반과 실제 손해 사이의 인과관계를 확인해야 합니다.
■ 공인중개사는 어디까지 설명해야 할까요?
공인중개사는 부동산 거래를 중개하면서 거래당사자가 계약 여부를 판단하는 데 필요한 주요 사항을 확인하고 설명해야 합니다.
공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개대상물의 상태와 입지, 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 성실하고 정확하게 설명하도록 규정하고 있습니다.
또한 등기사항증명서와 건축물대장 등본, 신탁원부 등 설명의 근거가 되는 자료를 제시하도록 정하고 있습니다.
따라서 공인중개사는 매도인이나 임대인이 전달한 설명을 그대로 반복하는 데 그쳐서는 안 됩니다. 법령에서 요구하는 범위의 자료를 확인하고 거래당사자가 이해할 수 있도록 설명해야 합니다.
다만 공인중개사가 부동산과 관련된 모든 위험을 조사하고 장래의 손해까지 보증하는 것은 아닙니다. 구체적인 의무 범위는 거래 유형과 확인 가능한 자료, 당시의 사정에 따라 달라집니다.
■ 등기부의 근저당권을 설명하지 않았다면?
공인중개사가 등기사항증명서에 기재된 근저당권이나 가압류 등 중요한 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면 확인·설명의무 위반이 문제 될 수 있습니다.
부동산에 설정된 담보권이나 제한물권은 매수인과 임차인의 권리 취득 및 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
예를 들어 임대차계약 당시 선순위 근저당권이 존재했지만 중개사가 이를 제대로 확인하거나 설명하지 않았고, 이후 경매로 임차인이 보증금 일부를 회수하지 못했다면 손해배상책임을 검토할 수 있습니다.
그러나 근저당권이 존재했다는 사실만으로 중개사의 책임이 인정되는 것은 아닙니다.
계약 당시 어떤 자료가 제시되었는지, 중개사가 무엇을 설명했는지, 임차인이 권리관계를 알고 있었는지, 실제 보증금 손실이 해당 설명의무 위반으로 발생했는지 등을 살펴야 합니다.
특히 보증금 반환이 지연된 상황과 최종적으로 보증금을 회수하지 못한 상황은 손해의 내용과 산정 방식이 다를 수 있습니다.
■ 건물 하자를 설명하지 않았다면 책임질까요?
건물의 누수나 균열, 설비 이상 등은 공인중개사의 확인·설명의무와 관련하여 분쟁이 발생할 수 있는 사항입니다.
공인중개사법 시행령 제21조는 중개대상물의 시설물 상태와 벽면·도배 상태, 환경조건 등을 확인·설명할 사항으로 규정하고 있습니다.
예를 들어 중개사가 현장에서 쉽게 확인할 수 있는 누수 흔적을 알고도 이를 설명하지 않았다면 의무 위반 여부를 검토할 수 있습니다.
반면 벽체 내부에 숨겨진 결함처럼 통상적인 중개 과정에서 발견하기 어려운 하자라면 중개사에게 책임을 인정하기 어려울 수 있습니다.
공인중개사가 건축물의 모든 구조적 결함을 전문적으로 진단해야 하는 것은 아니기 때문입니다.
따라서 하자가 계약 당시 이미 존재했는지, 외부에서 확인할 수 있었는지, 중개사가 관련 사실을 알고 있었거나 확인할 수 있었는지 등을 구분해야 합니다.
또한 하자에 대한 매도인 또는 임대인의 책임과 공인중개사의 책임은 별도로 판단해야 합니다.
■ 확인·설명서에 서명했다면 청구할 수 없을까요?
중개대상물 확인·설명서에 서명했다는 이유만으로 공인중개사에 대한 손해배상청구가 언제나 불가능해지는 것은 아닙니다.
공인중개사법 제25조는 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 규정하고 있습니다.
이 서류는 중개사가 어떤 사항을 확인하고 설명했는지를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.
그러나 확인·설명서에 서명이 있다는 사실과 실제로 충분하고 정확한 설명이 이루어졌다는 사실은 구별해야 합니다.
예를 들어 확인·설명서의 기재 내용이 객관적인 권리관계와 다르거나 중요한 사항이 누락되었다면 서명 여부와 별개로 의무 위반을 검토할 수 있습니다.
반대로 중개사가 필요한 자료를 제시하고 구체적으로 설명했으며 거래당사자가 그 내용을 확인했다면 책임을 부정하거나 제한하는 사정이 될 수 있습니다.
따라서 계약서와 확인·설명서뿐 아니라 계약 당시의 대화내용과 전달받은 자료를 함께 확인해야 합니다.
■ 공인중개사에게 손해배상을 얼마나 청구할 수 있을까요?
공인중개사에게 청구할 수 있는 손해배상액은 실제 발생한 손해와 중개사의 의무 위반 사이의 인과관계에 따라 달라집니다.
공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 중개사의 설명의무 위반으로 임차인이 보증금을 회수하지 못했다면 회수하지 못한 금액을 중심으로 손해배상 범위를 검토할 수 있습니다.
다만 임대인의 보증금 반환채무 전액이 언제나 공인중개사의 배상책임으로 인정되는 것은 아닙니다.
거래당사자가 이미 위험을 알고 있었거나 스스로 확인할 수 있었던 사정 등이 있다면 과실상계 또는 책임 제한이 문제 될 수 있습니다.
또한 경매절차에서 일부 금액을 배당받았거나 임대인으로부터 보증금 일부를 돌려받았다면 실제 손해액을 산정할 때 이를 고려해야 합니다.
따라서 청구금액을 정할 때에는 손해의 발생 경위와 회수 가능성, 중개사의 책임 범위를 함께 검토해야 합니다.
■ 공제증서가 있다면 보상받을 수 있을까요?
공인중개사가 손해배상책임을 부담하는 경우에는 공제나 보증보험 등을 통한 배상 가능성도 검토할 수 있습니다.
공인중개사법 제30조는 중개행위로 인한 재산상 손해에 대한 배상책임을 규정하고, 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 하도록 정하고 있습니다.
이러한 조치에는 보증보험이나 공제 가입 등이 포함될 수 있습니다.
다만 공제증서를 받았다는 사실만으로 피해금액 전액을 지급받을 수 있는 것은 아닙니다.
먼저 중개사의 손해배상책임이 인정되어야 하며, 해당 사고가 공제 또는 보증의 대상인지도 확인해야 합니다.
공제금액의 한도와 지급 요건, 여러 피해자가 있는 경우의 처리 문제도 검토할 필요가 있습니다.
따라서 공제증서와 가입 내역을 확보하고, 공제사업자에게 필요한 청구절차와 제출서류를 확인하는 것이 좋습니다.
■ 공인중개사 손해배상소송은 어떻게 준비할까요?
공인중개사 손해배상소송을 준비할 때에는 먼저 중개사가 어떤 의무를 위반했는지 구체적으로 정리해야 합니다.
단순히 설명이 부족했다고 주장하기보다는 확인하지 않은 권리관계나 잘못 설명한 사항이 무엇인지 특정하는 것이 필요합니다.
이를 위해 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시의 등기사항증명서와 건축물대장, 문자메시지 등을 확보해야 합니다.
임대차보증금 손실이 문제 된다면 경매 관련 서류와 배당내역, 임대인에게 지급한 보증금 내역도 확인해야 합니다.
건물 하자가 문제 된다면 하자 발생 시점과 상태를 확인할 수 있는 사진, 점검보고서, 수리 견적서 등을 준비하는 것이 좋습니다.
이후 중개사의 설명의무 위반과 손해 발생 사이의 인과관계를 검토하여 내용증명, 협의, 민사조정 또는 손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다.
중개사가 공제나 보증보험에 가입한 경우에는 해당 보장제도를 통한 배상 가능성도 함께 살펴볼 수 있습니다.
공인중개사의 손해배상책임은 부동산 거래에서 손해가 발생했다는 사실만으로 인정되지 않습니다.
법령상 확인·설명의무를 위반했는지, 그 위반으로 어떤 손해가 발생했는지를 구체적으로 입증해야 합니다.
법무법인 구제에서는 부동산 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 권리관계 자료 및 손해 발생 경위를 검토하여 공인중개사의 배상책임 성립 여부와 청구 가능한 손해 범위, 소송 대응 방향을 살펴볼 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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거제동 은하빌딩
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하영우 변호사 010-7469-0032
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