형제자매나 지인과 공동으로 소유한 부동산을 정리하려는데, 한 사람은 계속 소유하기를 원하고 다른 사람은 자신의 지분에 해당하는 돈을 받기를 원하는 경우가 있습니다.
부동산을 경매로 팔지 않고 한 사람이 전부 소유할 수 있을까요?
공유물분할청구소송에서는 일정한 요건 아래 특정 공유자가 부동산을 단독으로 소유하고 다른 공유자에게 지분에 상응하는 금액을 지급하는 방식이 가능합니다.
이를 전면적 가격배상 방식이라고 합니다. 다만 공유자 한 사람이 원한다는 이유만으로 인정되는 것은 아니며, 공평한 분할이 가능한지와 부동산의 객관적인 가치 등을 검토해야 합니다.
■ 공유물분할청구소송은 언제 제기할 수 있을까요?
공유물분할청구소송은 여러 사람이 공동으로 소유하는 재산의 공유관계를 해소하기 위한 민사소송입니다.
민법 제268조는 원칙적으로 공유자에게 공유물분할청구권을 인정하고 있습니다. 다만 공유자 사이에 유효한 분할금지약정이 있다면 그 기간에는 분할청구가 제한될 수 있습니다.
예를 들어 두 사람이 각각 절반의 지분을 가진 상가건물에서 한 사람이 공유관계를 끝내고 싶어 한다면 먼저 협의분할을 시도할 수 있습니다.
협의가 이루어지지 않는다면 민법 제269조에 따라 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
이때 공유물분할소송은 공유자 전원을 당사자로 하는 고유필수적 공동소송이므로, 일부 공유자만을 상대로 소송을 제기해서는 안 됩니다.
다만 아직 분할되지 않은 공동상속재산은 원칙적으로 상속재산분할심판을 통해 정리해야 하므로 일반적인 공유물분할소송과 구별해야 합니다.
■ 공유부동산을 한 사람이 전부 소유할 수 있을까요?
공유물분할소송에서는 특정 공유자가 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게 지분의 적정한 가격을 지급하는 방식도 인정될 수 있습니다.
이를 전면적 가격배상 방식이라고 합니다.
대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결은 공유관계의 발생원인, 지분비율, 부동산의 경제적 가치, 공유자들의 희망 등을 종합하여 특별한 사정이 인정되는 경우 전면적 가격배상 방식의 분할이 가능하다고 판단했습니다.
예를 들어 두 사람이 절반씩 소유한 건물을 한 사람이 계속 사용하고 있고, 그 사람이 다른 공유자의 지분에 해당하는 적정한 금액을 지급할 수 있다면 이러한 분할방식을 검토할 수 있습니다.
다만 계속 거주하거나 사용했다는 사실만으로 단독소유가 보장되는 것은 아닙니다.
법원은 특정 공유자에게 부동산을 취득시키는 것이 상당한지, 다른 공유자가 적정한 금액을 지급받는 것이 실질적인 공평에 부합하는지를 판단합니다.
■ 현물분할과 경매분할은 어떻게 다를까요?
공유물분할의 방법에는 현물분할과 경매에 의한 대금분할 등이 있습니다.
현물분할은 공유물을 실제로 나누어 각 공유자가 독립적으로 소유하도록 하는 방식입니다. 토지를 여러 필지로 나누어 각자 취득하는 경우가 대표적입니다.
반면 경매분할은 공유물을 경매에 부쳐 그 대금을 공유지분에 따라 나누는 방식입니다.
민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 가액이 감소할 우려가 있는 경우 법원이 경매를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.
대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결은 재판상 공유물분할에서는 현물분할이 원칙이며, 공유자들 사이에 분할방법에 관한 합의가 없다는 이유만으로 곧바로 경매분할을 명해서는 안 된다고 판단했습니다.
전면적 가격배상은 일정한 요건 아래 인정되는 현물분할의 한 방식입니다.
따라서 부동산을 물리적으로 나누기 어렵다고 해서 언제나 경매로 처분해야 하는 것은 아닙니다.
■ 다른 공유자의 지분가격은 어떻게 계산할까요?
전면적 가격배상 방식에서는 부동산의 객관적인 교환가치를 기준으로 다른 공유자의 지분가격을 산정해야 합니다.
예를 들어 부동산의 적정한 시가가 6억 원이고 두 사람이 각각 2분의 1 지분을 소유한다면, 한 사람이 전부 취득하는 경우 다른 공유자의 지분가격은 원칙적으로 3억 원을 기준으로 검토할 수 있습니다.
다만 이는 이해를 돕기 위한 가상 상황이며 실제 사건에서는 부동산의 가치와 권리관계에 따라 달라집니다.
대법원 2022다244805 판결은 가격배상의 기준이 되는 지분가격을 공유물분할 시점의 객관적인 시장가격 또는 매수가격으로 보았습니다.
또한 사실심 변론종결일에 가까운 시점을 기준으로 객관적이고 합리적인 평가가 이루어져야 한다고 판단했습니다.
따라서 오래전에 실시한 감정평가 결과만으로 가격을 정하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.
최근 실거래가와 감정평가액, 실제 지분 매매가격, 부동산의 이용 상황 등을 함께 검토해야 합니다.
■ 상대방이 가격배상을 반대해도 가능할까요?
다른 공유자가 가격배상 방식에 반대한다고 해서 법원이 반드시 경매분할을 선택해야 하는 것은 아닙니다.
공유물분할소송에서 법원은 당사자가 원하는 분할방법에 구속되지 않고 공유물의 성질과 공유관계 등을 고려하여 합리적인 방법을 결정할 수 있습니다.
다만 한 공유자가 부동산 전체를 취득하려면 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 지급하는 것이 실질적으로 가능한지도 중요합니다.
예를 들어 부동산 전체를 취득하려는 사람이 지분가격을 지급할 자금이 부족하다면 가격배상 방식의 적절성이 문제 될 수 있습니다.
반대로 자금조달 계획이 구체적이고 다른 공유자에게 적정한 금액을 지급할 수 있다면 이를 뒷받침할 자료를 제출할 수 있습니다.
법원은 부동산의 이용 상황과 공유자들의 이해관계, 분할 이후의 경제적 가치 등을 종합적으로 판단합니다.
따라서 단독소유를 희망한다면 단순히 경매를 원하지 않는다는 주장보다 가격배상이 공평한 분할방법이라는 점을 구체적으로 설명해야 합니다.
■ 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 될까요?
공유부동산에 근저당권이나 가압류 등이 설정되어 있다면 분할 이후의 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
예를 들어 부동산 전체에 근저당권이 설정되어 있다면 특정 공유자가 단독소유하게 되더라도 해당 담보권이 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.
또한 공유지분에만 담보권이 설정된 경우에는 분할방법과 등기관계에 따라 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 등기사항전부증명서를 통해 근저당권의 채무자와 채권최고액, 담보권의 설정 범위를 확인해야 합니다.
공유부동산에 임차인이 있다면 임대차계약과 보증금 반환의무 등도 살펴볼 필요가 있습니다.
가격배상액을 산정할 때 담보채무나 임대차보증금을 어떻게 고려할 것인지는 구체적인 법률관계에 따라 달라집니다.
이러한 사항을 정리하지 않은 채 지분비율만으로 금액을 계산하면 분할 이후에도 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다.
■ 공유물분할소송 전에 준비해야 할 자료
전면적 가격배상 방식으로 공유물분할을 청구하려면 먼저 부동산의 소유관계와 지분비율을 확인해야 합니다.
등기사항전부증명서와 토지대장, 건축물대장 등을 통해 공유자와 권리관계를 파악할 수 있습니다.
다음으로 부동산의 현재 시가를 확인할 자료를 준비해야 합니다. 인근 실거래가와 감정평가자료, 부동산의 임대차 현황 등이 참고될 수 있습니다.
특정 공유자가 단독소유를 원하는 경우에는 부동산을 계속 소유해야 하는 사정과 다른 공유자에게 지급할 가격배상금의 조달 가능성을 설명할 필요가 있습니다.
또한 기존 공유자 사이에 분할방법에 관한 협의가 있었는지, 분할금지약정이 존재하는지도 확인해야 합니다.
공유물분할소송에서는 현물분할이 원칙이지만 특별한 사정이 인정되면 전면적 가격배상 방식도 가능합니다.
따라서 공유부동산을 경매로 처분하지 않고 유지하고 싶다면 부동산의 가치와 이용 상황, 공유자별 이해관계 및 가격배상 가능성을 구체적으로 검토해야 합니다.
법무법인 구제에서는 공유지분과 등기자료, 부동산의 시가 및 담보권 관계를 확인하여 전면적 가격배상 방식의 공유물분할 가능성과 소송 진행 방향을 검토할 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
부산광역시 연제구 법원남로15번길 6, 101호
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하영우 변호사 010-7469-0032
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