임대차계약이 종료되어 법원의 명도집행을 받은 뒤, 건물에 남겨둔 물건을 찾거나 영업을 계속하기 위해 다시 들어가는 경우가 있습니다.
이전에 자신이 사용하던 건물이라면 재진입해도 괜찮을까요?
강제집행으로 인도된 부동산에 무단으로 침입하거나 권리자의 사용을 방해했다면 부동산강제집행효용침해죄가 성립할 수 있습니다.
다만 명도소송에서 패소했다는 사실만으로 성립하는 것은 아니며, 강제집행의 완료 여부와 재진입 경위 등을 확인해야 합니다.
■ 부동산강제집행효용침해죄의 성립 요건
부동산강제집행효용침해죄는 강제집행으로 인도된 부동산에 침입하거나 다른 방법으로 강제집행의 효용을 해치는 행위를 처벌하는 범죄입니다.
형법 제140조의2는 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 경우를 처벌하도록 규정하고 있습니다.
이 범죄가 성립하려면 우선 부동산에 대한 강제집행이 이루어져야 합니다. 단순히 명도소송에서 패소했거나 강제집행 예고를 받았다는 사실만으로는 해당 구성요건이 충족되지 않습니다.
또한 강제집행 이후의 침입이나 방해행위가 존재해야 합니다. 이때 강제집행의 효용이란 집행을 통해 권리자가 확보한 부동산의 사용·수익 및 권리행사 상태를 의미합니다.
따라서 강제집행이 언제, 어떤 범위에서 완료되었는지가 중요한 판단 기준입니다.
■ 명도집행이 끝난 건물에 다시 들어갔다면?
강제집행이 완료된 건물에 종전 점유자가 다시 들어갔다면 부동산강제집행효용침해죄가 성립할 수 있습니다.
예를 들어 임대차계약 종료 후 법원의 강제집행으로 상가를 인도한 임차인이 출입문을 열고 다시 점유를 시작했다면 문제가 될 수 있습니다.
대법원 2003. 5. 13. 선고 2001도3212 판결은 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에는 퇴거집행된 부동산도 포함된다고 판단했습니다.
따라서 단순히 건물에서 퇴거하는 방식으로 집행이 이루어졌다는 이유만으로 이 범죄의 적용이 배제되는 것은 아닙니다.
다만 건물에 출입했다는 사실만으로 모든 상황에서 범죄가 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 집행 이후 누가 점유하고 있었는지, 출입에 대한 허락이 있었는지, 실제 권리행사를 침해했는지 확인해야 합니다.
■ 건물 안에 남겨둔 물건을 찾으러 갔다면?
명도집행 이후 건물에 개인 물건이 남아 있더라도 이를 찾기 위해 임의로 재진입하는 행위는 주의해야 합니다.
물건의 소유권이 자신에게 있다는 사실과 강제집행이 완료된 부동산에 출입할 권한이 있다는 사실은 서로 다릅니다.
예를 들어 건물 안에 남겨둔 집기류를 가져오기 위해 새 점유자의 동의 없이 출입문을 열고 들어갔다면 출입 경위와 점유 침해 여부가 문제 될 수 있습니다.
반면 권리자의 동의를 받아 정해진 시간에 물건을 회수한 경우에는 무단침입과 구별해야 합니다.
민사집행법 제258조는 부동산 인도집행 과정에서 집행 목적물이 아닌 동산을 처리하는 절차도 규정하고 있습니다.
따라서 집행 과정에서 반출하지 못한 물건이 있다면 집행관이나 인도받은 권리자에게 보관 상황을 확인하고 적법한 방법으로 반환받는 것이 바람직합니다.
■ 건물에 들어가지 않아도 처벌될 수 있을까요?
부동산강제집행효용침해죄는 건물 내부에 직접 침입한 경우에만 성립하는 범죄가 아닙니다.
형법 제140조의2는 침입 외에도 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해치는 행위를 처벌합니다.
대법원 2014. 1. 23. 선고 2013도38 판결은 강제집행의 효용을 해하는 행위를 권리자가 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하거나 권리를 행사하는 데 지장을 초래하는 침해행위로 판단했습니다.
해당 사건에서는 강제집행으로 인도된 건물의 정문을 가로막는 벽돌담을 설치한 행위가 문제 되었습니다.
대법원은 이러한 행위가 권리자의 부동산 사용과 권리행사에 지장을 초래한다고 보아 원심판결을 파기했습니다.
따라서 건물 밖에서 출입구를 막거나 시설물을 설치하는 경우에도 강제집행의 효용을 침해했는지 검토할 수 있습니다.
■ 강제집행 절차가 잘못되었다면 무죄일까요?
강제집행 과정에 절차상 하자가 있었다고 하더라도 재진입행위가 당연히 정당화되는 것은 아닙니다.
대법원 2025. 7. 16. 선고 2023도5553 판결은 강제집행 과정에 일부 위법한 부분이 있더라도 적법한 절차에 따라 취소되지 않은 집행의 효력을 함부로 부정할 수 없다고 판단했습니다.
해당 사건에서는 주택의 공동점유자 중 한 사람만을 상대로 인도집행이 이루어진 뒤, 집행 상대방이 아니었던 다른 공동점유자가 주택에 다시 들어간 행위가 문제 되었습니다.
대법원은 공동점유자 중 일부만을 상대로 한 집행이 위법하더라도 그 집행으로 취득한 점유는 특별한 사정이 없는 한 보호되어야 한다고 보았습니다.
이에 따라 피고인의 부동산강제집행효용침해죄를 인정한 원심판결을 유지했습니다.
따라서 집행에 문제가 있다고 생각한다면 직접 점유를 회복하기보다 집행기록을 확인하고 적절한 불복절차를 검토해야 합니다.
■ 재진입이 아닌 단순 방문도 처벌될까요?
강제집행 이후 건물을 방문했다는 사실만으로 부동산강제집행효용침해죄가 성립하는 것은 아닙니다.
범죄 성립 여부를 판단하려면 방문의 목적과 출입 방식, 권리자의 동의 여부, 실제 사용·수익에 미친 영향을 확인해야 합니다.
예를 들어 권리자의 허락을 받아 건물 내부를 확인하거나 물건을 회수한 경우라면 무단침입과 구별할 수 있습니다.
반면 권리자의 출입 거부 의사를 알고도 잠금장치를 해제하여 들어가거나 다시 영업을 시작했다면 강제집행의 효용을 침해했는지 검토해야 합니다.
또한 출입 과정에서 건물의 잠금장치나 시설물을 손괴했다면 재물손괴죄 등 별도의 범죄가 문제 될 수 있습니다.
사건에 따라 건조물침입죄의 성립 여부도 함께 검토할 필요가 있습니다.
■ 처벌 기준과 경찰 조사 대응 방법
형법 제140조의2에 따른 부동산강제집행효용침해죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금입니다.
실제 처벌은 강제집행 이후의 침입 경위와 방법, 권리자의 사용에 미친 영향, 점유 회복 여부, 관련 전과 등을 고려하여 판단됩니다.
경찰 조사를 받게 되었다면 먼저 강제집행이 실제로 완료되었는지 확인해야 합니다. 집행조서와 집행일시, 인도받은 사람, 집행 대상 부동산의 범위가 중요한 자료가 됩니다.
다음으로 재진입 당시의 상황을 정리해야 합니다. 출입문을 어떻게 열었는지, 건물 안에서 어떤 행동을 했는지, 권리자의 허락이 있었는지 등을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
출입과 관련된 문자메시지와 통화내역, CCTV 영상, 현장사진 등도 보존해야 합니다.
특히 강제집행 절차의 위법성을 주장하려는 경우에는 집행에 하자가 있었다는 사정과 그 하자가 재진입행위의 형사책임에 미치는 영향을 구별하여 검토해야 합니다.
부동산강제집행효용침해죄는 강제집행 이후 확보된 점유와 권리행사의 실효성을 보호하기 위한 범죄입니다. 종전 점유자에게 사정이 있더라도 법적 절차 없이 다시 점유를 회복하는 행동은 형사책임으로 이어질 수 있습니다.
법무법인 구제 하영우 변호사에게 명도판결문과 집행조서, 재진입 경위에 관한 자료를 제시하면 부동산강제집행효용침해죄의 성립 여부와 수사 대응 방향을 검토받으실 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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