전세계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 다른 주소로 잠시 전입신고를 했다면 어떻게 될까요?
임차인이 기존 주택에서 전출하여 대항력과 우선변제권을 상실하고, 그로 인해 주택도시보증공사(HUG)의 구상권 행사에 제한이 발생했다면 보증금 지급이 거절될 수 있습니다.
다만 전출 사실만으로 모든 보증책임이 당연히 면제되는 것은 아니며, 적용 약관과 권리관계에 따라 판단해야 합니다.
서울중앙지방법원 2026. 1. 8. 선고 2025가단96699 판결을 살펴보겠습니다.
■ 전세보증금 2억 9,500만 원을 돌려받지 못한 사건
이 사건 임차인은 2021년 7월 서울 금천구 소재 주택에 관하여 보증금 2억 9,500만 원의 임대차계약을 체결했습니다.
임차인은 확정일자를 받고 전입신고와 주택 인도를 마쳤으며, 이후 주택을 매수한 새로운 임대인과 임대차계약서를 다시 작성했습니다.
새로운 임대인은 민간임대주택 임대사업자로서 HUG의 임대보증금 보증에 가입했습니다.
그러나 2023년 8월 27일 임대차계약이 종료되었음에도 임대인은 보증금을 반환하지 않았습니다.
임차인은 임대인을 상대로 보증금반환소송을 제기하여 승소판결까지 받았지만, HUG에 대한 보증금 청구에서는 다른 문제가 발생했습니다.
임차인이 계약 종료 직전 다른 주소로 일시 전출했다는 사실이 확인되었기 때문입니다.
■ 잠깐 전출해도 우선변제권을 잃을 수 있을까요?
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하며, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖추어야 인정됩니다.
임차인이 다른 주소로 전입신고를 하여 기존 주택의 주민등록 요건을 상실하면, 특별한 사정이 없는 한 기존 대항력과 우선변제권의 순위가 유지되지 않을 수 있습니다.
이 사건 임차인은 2021년 8월 대항요건과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득했습니다.
그러나 2023년 8월 24일 기존 주택에서 전출했다가 8월 31일 다시 전입했습니다.
법원은 이 과정에서 기존 우선변제권이 상실되었다고 판단했습니다.
임차인은 불과 일주일 만에 다시 전입했지만, 최초 취득한 우선변제권의 순위가 그대로 회복되는 것은 아니었습니다.
■ 임차권등기를 마쳤는데도 보증금 지급이 거절된 이유
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 대항력과 우선변제권을 보전하기 위한 제도입니다.
다만 이미 전출하여 기존 권리를 상실한 상태에서 임차권등기를 마쳤다면 과거의 우선변제권 순위가 소급하여 회복되는 것은 아닙니다.
이 사건 임차인은 2023년 9월 20일 임차권등기를 마쳤습니다.
그런데 이후 해당 주택에는 임대인의 종합부동산세와 종합소득세 체납을 이유로 국세 압류등기가 이루어졌습니다.
문제가 된 국세의 법정기일은 각각 2022년 11월 20일과 2022년 5월 30일이었습니다.
법원은 임차인이 일시 전출로 기존 우선변제권을 상실한 후 재전입과 임차권등기를 마쳤기 때문에, 해당 국세채권보다 우선하여 변제받을 수 없다고 판단했습니다.
그 결과 HUG가 보증금을 대신 지급하더라도 임대인에 대한 구상권 행사에 제한이 발생할 수 있다고 보았습니다.
■ HUG 보증기간이 지났다면 보증책임도 없어질까요?
이 사건에서는 보증서에 기재된 보증기간이 이미 만료되었다는 점도 쟁점이 되었습니다.
보증서에는 2021년 12월 15일부터 2022년 12월 14일까지가 보증기간으로 기재되어 있었습니다.
그러나 실제 임대차계약 종료일은 2023년 8월 27일이었습니다.
HUG는 보증사고가 보증기간 이후 발생했으므로 책임이 없다고 주장했습니다.
하지만 법원은 당시 적용되던 민간임대주택에 관한 특별법의 규정을 근거로, 임대사업자가 보증료를 납부하지 않았더라도 보증계약이 자동으로 종료되는 것은 아니라고 판단했습니다.
보증회사가 적법하게 계약을 해지하지 않았다면 임대차기간 동안 보증책임이 유지된다고 본 것입니다.
이 사건에서도 보증계약이 적법하게 해지되었다는 증거가 부족했으므로, 법원은 보증사고가 보증기간 내에 발생했다고 인정했습니다.
따라서 HUG의 보증책임이 부정된 이유는 보증기간 만료가 아니라 임차인의 우선변제권 상실에 따른 약관상 면책사유였습니다.
■ 우선변제권을 일부 상실해도 보증금 전액이 거절될까요?
이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 HUG의 구상권 행사에 일부 제한이 발생한 경우 보증책임 전부가 면제되는지 여부였습니다.
임차인은 국세채권 등으로 인해 HUG의 구상권 행사에 제한이 발생하더라도 그 제한된 금액만큼만 보증책임이 면제되어야 한다고 주장했습니다.
그러나 법원은 이 사건 보증약관 제2조 제14호에 따라 일부 제한이 발생하더라도 보증책임 전부가 면제될 수 있다고 판단했습니다.
해당 약관은 임차인이 다른 주소로 전입하여 우선변제권을 상실하고, 그 결과 HUG의 구상권 행사에 제한이 발생하는 경우를 보증이행 대상이 아닌 채무로 규정하고 있었습니다.
법원은 HUG가 보증금을 대신 지급한 이후 이를 회수하지 못할 위험과 다른 채권자들과의 권리관계 등을 고려했습니다.
결국 HUG의 보증책임 전부가 면제된다고 판단하여 임차인의 2억 9,500만 원 청구를 기각했습니다.
다만 이는 해당 사건에 적용된 보증약관과 구체적인 권리관계를 전제로 한 판단입니다.
■ 보증금을 받기 전 전입신고를 옮겨도 될까요?
전세보증금을 반환받지 못한 상태라면 전입신고를 다른 주소로 옮기기 전에 대항력과 우선변제권 유지 여부를 확인해야 합니다.
특히 HUG 보증에 가입되어 있다는 이유만으로 전출해도 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
임대차계약이 종료되었고 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.
이 경우 임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 충분하지 않으며, 실제 임차권등기가 완료되었는지 확인해야 합니다.
또한 등기부등본을 통해 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계를 확인하고, 임대인의 체납세금이 보증금 회수에 미치는 영향도 검토할 필요가 있습니다.
이미 전출한 경우라면 최초 전입일, 전출일, 재전입일, 임차권등기일과 다른 채권의 우선순위를 비교해야 합니다.
■ 이번 판결에서 확인할 수 있는 핵심 쟁점
서울중앙지방법원 2025가단96699 판결은 전세보증보험에 가입되어 있더라도 임차인이 우선변제권을 상실하여 보증회사의 구상권 행사에 제한이 발생하면 보증책임이 면제될 수 있다는 점을 보여줍니다.
특히 일시적인 전출이라도 기존 우선변제권의 순위에 영향을 미칠 수 있으며, 이후 재전입이나 임차권등기만으로 과거의 순위가 회복되는 것은 아닙니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 준비하고 있다면 전입신고와 임차권등기 절차를 신중하게 검토해야 합니다.
이미 HUG로부터 보증이행 거절 통지를 받았다면 적용 약관과 우선변제권 상실 여부, 다른 채권자의 권리관계 등을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
법무법인 구제에서는 전세보증금 반환 분쟁과 관련하여 임차권등기, 우선변제권, HUG 보증이행 거절 사유 및 소송 가능성을 검토하고 있습니다. 사건 검토와 대응이 필요하시다면 법무법인 구제 하영우 변호사에게 연락해 주시기 바랍니다.
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