전세계약이 종료되기 전 새로운 세입자의 입주청소를 허락했는데, 새 세입자가 도어락을 교체하여 집에 들어갈 수 없게 되었다면 어떻게 될까요?
이러한 경우에도 임차인이 주택의 점유를 자발적으로 넘긴 것이 아니라 제3자에게 점유를 침탈당한 것이라면 기존 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있습니다.
따라서 HUG가 점유 상실을 이유로 보증금 지급을 거절하더라도 구체적인 경위를 검토해야 합니다.
인천지방법원 2025. 1. 23. 선고 2023가단287396 판결을 살펴보겠습니다.
■ 새 세입자의 입주청소를 허락하면서 발생한 분쟁
이 사건 임차인은 2019년 7월 인천 부평구 소재 주택에 관하여 보증금 2억 1,000만 원의 전세계약을 체결했습니다.
임차인은 보증금을 지급하고 주택을 인도받은 후 전입신고와 확정일자를 갖추었으며, HUG의 전세보증금반환보증에도 가입했습니다.
임대차계약은 2021년 8월 28일 종료될 예정이었지만, 임대인과 임차인은 그보다 앞선 7월 26일 보증금을 반환받고 주택을 인도하기로 합의했습니다.
그러나 약속한 날 임대인은 보증금을 반환하지 않았습니다.
그런데 부동산중개인이 새로운 세입자가 입주할 예정이라며 입주청소만 허락해 달라고 요청했습니다.
임차인은 집 안에 옷이 든 캐리어와 신발, 전자레인지 등을 남겨두고 전출신고도 하지 않았으며, 도어락 비밀번호도 알려주지 않은 상태에서 청소를 위한 출입만 허락했습니다.
하지만 새 세입자는 기존 도어락을 제거하고 새로운 도어락으로 교체하여 임차인이 주택에 들어갈 수 없도록 했습니다.
■ 도어락을 교체당했다면 대항력을 잃게 될까요?
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 합니다.
임차인이 임의로 주택을 인도하여 점유를 상실하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.
그러나 제3자가 임차인의 의사에 반하여 주택의 점유를 빼앗은 경우라면 판단이 달라질 수 있습니다.
이 사건에서 임차인은 새로운 세입자에게 주택을 인도하기로 한 것이 아니라 입주청소를 위한 일시적인 출입만 허락했습니다.
또한 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 짐 일부를 남겨두고 도어락 비밀번호를 알려주지 않았으며, 주민등록도 이전하지 않았습니다.
법원은 이러한 사정을 고려하여 임차인이 자발적으로 주택을 인도한 것이 아니라 새로운 세입자에게 직접 점유를 침탈당한 것으로 판단했습니다.
따라서 임차인이 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 상실했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
■ HUG는 왜 전세보증금 지급을 두 차례 거절했을까요?
HUG는 임차인이 계약기간 중 주택의 점유를 상실하여 대항력과 우선변제권을 잃었다고 판단했습니다.
임차인은 2021년 8월 임차권등기명령을 신청하여 같은 해 9월 13일 임차권등기를 마친 뒤 HUG에 보증채무 이행을 청구했습니다.
그러나 HUG는 임차인이 보증회사에 알리지 않고 거주를 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실했다는 이유로 지급을 거절했습니다.
이후 임차인은 새로운 세입자를 상대로 주택 인도청구소송 등을 진행했고, 2022년 12월 30일 화해권고결정에 따라 주택의 점유를 회복했습니다.
임차인은 다시 HUG에 보증이행을 청구했지만, HUG는 임차권등기 전에 점유를 상실했고 그 사이 조세채권에 의한 권리침해가 발생했다는 이유로 재차 거절했습니다.
결국 임차인은 HUG를 상대로 보증금반환소송을 제기했습니다.
■ 법원이 HUG의 면책 주장을 받아들이지 않은 이유
법원은 HUG가 제출한 증거만으로 임차인이 기존 대항력과 우선변제권을 상실했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
판단의 핵심은 임차인이 실제로 주택을 인도했는지 여부였습니다.
임차인은 보증금을 반환받지 못한 상태에서 일부 짐을 남겨두고 주민등록을 유지했으며, 도어락 비밀번호도 알려주지 않았습니다.
새로운 세입자는 입주청소를 위해 출입한 뒤 임의로 도어락을 교체했습니다.
또한 새로운 세입자는 임대차계약의 계약금만 지급했을 뿐 보증금 전액을 지급하지 않은 상태였으므로, 정상적으로 주택을 인도받을 권리가 있었다고 보기 어려웠습니다.
법원은 임차인이 주택 인도를 거절할 권리가 있는 상황에서 새로운 세입자가 점유를 침탈한 것이라고 판단했습니다.
따라서 임차인이 기존 대항력과 우선변제권을 상실했다는 HUG의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
■ 다른 소송에서 이사를 마쳤다고 진술했다면 불리할까요?
이 사건에서 HUG는 임차인이 다른 소송의 소장과 준비서면에서 2021년 7월 26일 이사를 마쳤다고 표현한 점도 문제 삼았습니다.
그러나 법원은 이러한 표현만으로 임차인이 주택의 점유를 자발적으로 이전했다고 판단하지 않았습니다.
해당 표현은 보증금반환청구와 주택 인도청구의 요건사실에 맞추어 소송대리인이 사실관계를 정리한 것으로 보았습니다.
법원은 오히려 임차인이 당시 HUG 담당 직원에게 직접 설명한 상황과 실제 주택 인도 경위를 중요하게 살펴보았습니다.
따라서 다른 소송에서 사용한 표현이 있더라도 그 문구만으로 점유 이전 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
다만 소송서류의 기재 내용은 중요한 증거로 활용될 수 있으므로, 실제 사실관계와 다르게 오해될 수 있는 표현은 신중하게 작성해야 합니다.
■ 법원은 HUG에 보증금 전액 지급을 명했습니다
인천지방법원은 임차인의 청구를 전부 인용했습니다.
HUG가 임차인의 대항력과 우선변제권 상실을 입증하지 못했으므로, 이를 전제로 한 면책 주장은 이유가 없다고 판단했습니다.
이에 따라 HUG는 임차인에게 보증금 2억 1,000만 원과 2023년 11월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.
여기서 연 12%는 이 사건에서 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 인정된 지연손해금입니다. 모든 HUG 보증이행 지연에 동일한 이율이 적용된다는 의미는 아닙니다.
이번 판결은 임차인이 자발적으로 주택을 인도한 경우와 제3자에게 점유를 침탈당한 경우를 구별해야 한다는 점을 보여줍니다.
■ 새 세입자가 무단으로 점유했다면 어떻게 대응해야 할까요?
전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 새로운 세입자가 주택에 들어오거나 도어락을 교체했다면, 우선 실제 주택 인도 경위를 확인해야 합니다.
임차인이 입주청소만 허락했는지, 주택 인도에 동의했는지, 짐을 남겨두었는지, 전입신고를 유지했는지 등이 중요한 판단자료가 됩니다.
부동산중개인과 주고받은 문자, 카카오톡 대화, 도어락 교체 사실을 확인할 수 있는 사진, 임대인과의 보증금 반환 약속 등을 보존하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청 여부와 별개로 점유를 침탈당한 상황이라면 점유회복을 위한 법적 절차도 검토할 수 있습니다.
HUG가 보증이행을 거절했다면 거절 사유와 적용 약관을 확인하고, 임차인이 실제로 대항력과 우선변제권을 상실했는지 구체적으로 검토해야 합니다.
이번 판결처럼 점유 상실의 원인이 제3자의 무단행위에 있다면 HUG의 면책 주장을 다툴 여지가 있습니다.
법무법인 구제에서는 전세보증금 반환 분쟁과 관련하여 주택 점유관계, 대항력과 우선변제권, HUG 보증이행 거절 사유 및 소송 가능성을 검토하고 있습니다. 사건 검토와 대응이 필요하시다면 법무법인 구제 하영우 변호사에게 연락해 주시기 바랍니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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