이웃 건물의 철거공사나 지하 굴착공사가 시작된 뒤 집이 심하게 흔들리거나 벽에 균열이 생길 것 같은 상황이라면 어떻게 대응해야 할까요?
실제 피해가 발생할 때까지 기다려야 하는지 궁금할 수 있습니다.
공사로 인해 자신의 건물이나 토지에 대한 소유권이 침해될 구체적인 위험이 있다면 민법상 소유권방해예방청구를 검토할 수 있습니다.
긴급한 경우에는 공사중지가처분도 가능하지만, 막연한 불안감만으로 공사 전체를 중단시킬 수 있는 것은 아닙니다.
■ 건물에 피해가 발생하기 전에도 공사를 막을 수 있을까요?
실제 건물 균열이나 붕괴 등의 피해가 발생하기 전이라도 소유권을 침해할 구체적인 위험이 있다면 법적 조치를 검토할 수 있습니다.
민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게 방해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이를 소유권방해예방청구라고 합니다.
예를 들어 이웃 토지에서 대규모 굴착공사를 진행하면서 충분한 흙막이 시설이나 안전조치를 하지 않아 인접 건물의 지반 침하가 우려되는 경우에는 구체적인 위험이 존재하는지 검토할 수 있습니다.
다만 공사가 진행된다는 사실만으로 소유권 침해의 위험이 인정되는 것은 아닙니다.
공사 방법과 지반 상태, 건물과 공사 현장의 거리, 안전시설 설치 여부 등을 종합적으로 살펴보아야 합니다.
■ 소유권방해예방청구는 어떤 경우에 인정될까요?
소유권방해예방청구가 인정되려면 소유권에 대한 방해가 발생할 염려가 있다는 점을 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다.
장래에 피해가 발생할 가능성이 있다는 추상적인 주장만으로는 부족하며, 실제로 권리 침해가 발생할 위험을 뒷받침하는 사정이 필요합니다.
예를 들어 공사 현장과 주택이 매우 가까운 경우, 굴착 깊이가 깊은 경우, 기존 건물에 균열이나 지반 침하의 징후가 나타난 경우에는 위험성을 판단하는 자료가 될 수 있습니다.
또한 공사로 인해 주변 지반이 이동하거나 건물의 구조적 안전성이 영향을 받을 가능성이 있다는 전문가의 의견도 중요한 자료가 될 수 있습니다.
반면 공사 소음이나 진동이 발생한다는 이유만으로 곧바로 소유권방해예방청구가 인정되는 것은 아닙니다.
소음과 진동 자체가 사회통념상 수인한도를 넘는지에 관한 문제와 건물의 물리적 안전을 위협하는 문제는 구별하여 검토할 필요가 있습니다.
■ 이웃집 공사중지가처분은 언제 신청할 수 있을까요?
이웃집 공사로 인한 위험이 급박하고 본안소송의 판결을 기다리기 어려운 경우에는 공사중지가처분을 검토할 수 있습니다.
민사집행법 제300조 제2항은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용하고 있습니다.
따라서 공사가 계속되면 건물의 구조적 안전에 중대한 영향을 줄 우려가 있는 경우에는 법원에 공사의 전부 또는 일부 중지를 구할 수 있습니다.
다만 공사중지가처분은 공사 진행에 직접적인 제한을 가하는 조치이므로 법원은 신청인의 권리뿐 아니라 공사 중지로 발생할 수 있는 불이익도 함께 고려합니다.
예를 들어 굴착공사의 특정 구간에서 위험이 발생한다면 공사 전체의 중지보다는 해당 구간의 작업 중단이나 안전조치 이행을 구하는 방식이 적절할 수 있습니다.
가처분을 신청할 때에는 어떤 공사를 어느 범위에서 중단해야 하는지 구체적으로 특정하는 것이 중요합니다.
■ 건물 균열이 발생했다면 손해배상도 청구할 수 있을까요?
이웃집 공사로 인해 실제 건물 균열이나 지반 침하 등의 피해가 발생했다면 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.
민법 제750조는 고의 또는 과실로 위법하게 타인에게 손해를 가한 사람에게 손해배상책임을 인정하고 있습니다.
따라서 공사 과정에서 안전조치를 제대로 하지 않았거나 관련 법령상 의무를 위반하여 인접 건물에 손해를 발생시켰다면 불법행위책임이 문제 될 수 있습니다.
다만 공사 이후 균열이 발견되었다는 사실만으로 공사와 손해 사이의 인과관계가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
기존 건물의 노후화나 이전부터 존재하던 균열인지, 공사 과정에서 새롭게 발생하거나 확대된 손상인지 구별해야 합니다.
이를 위해 공사 전후의 건물 상태를 비교할 수 있는 사진과 점검자료, 전문가의 감정 결과 등이 중요할 수 있습니다.
손해배상 범위에는 인정되는 손해에 따라 균열 보수비용이나 건물의 가치 감소 등도 포함될 수 있지만, 구체적인 금액은 피해 내용과 입증자료에 따라 달라집니다.
■ 공사 피해를 입증하려면 어떤 자료가 필요할까요?
이웃집 공사로 인한 건물 피해를 주장하려면 공사 전후의 상태를 비교할 수 있는 자료를 확보하는 것이 좋습니다.
우선 건물 외벽과 내부 벽체, 바닥, 천장 등에 발생한 균열을 날짜가 확인되는 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 도움이 됩니다.
가능하다면 공사가 시작되기 전 건물 상태를 촬영한 자료도 함께 확보해야 합니다.
공사 현장의 위치와 굴착 깊이, 사용 장비, 공사 일정, 안전시설 설치 여부 등도 확인할 필요가 있습니다.
또한 진동이나 지반 침하가 의심된다면 건축구조기술사 등 관련 전문가를 통해 건물의 안전 상태와 피해 원인을 검토할 수 있습니다.
공사로 인한 위험이 계속된다면 관할 지방자치단체의 건축 관련 부서에 안전점검이나 현장 확인을 요청하는 방법도 고려할 수 있습니다.
다만 행정기관에 민원을 제기했다는 사실만으로 민사상 손해배상책임이나 공사중지 요건이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
■ 공사 허가를 받았다면 중지를 요구할 수 없을까요?
이웃집 공사가 적법한 건축허가나 신고 절차를 거쳤더라도 민사상 권리 침해 문제가 발생할 수 있습니다.
건축허가를 받았다는 사실이 인접 토지나 건물에 대한 모든 침해행위를 정당화하는 것은 아니기 때문입니다.
따라서 공사 자체가 행정법상 적법하게 진행되고 있더라도 실제 공사 방법으로 인해 인접 건물의 안전에 구체적인 위험이 발생한다면 소유권방해예방청구를 검토할 수 있습니다.
다만 행정법상 공사 허가의 적법성과 민사상 공사중지청구의 인정 여부는 서로 다른 문제입니다.
공사에 필요한 허가가 없다는 이유만으로 민사상 공사중지청구가 당연히 인정되는 것도 아닙니다.
법원은 실제 권리 침해의 내용과 위험성, 공사를 제한할 필요성 등을 종합적으로 판단합니다.
따라서 허가 여부만 확인하기보다는 공사로 인해 자신의 건물이나 토지에 어떤 위험이 발생하고 있는지 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.
■ 이웃집 공사 분쟁에서 먼저 확인할 사항
이웃집 공사로 인해 자신의 건물이나 토지에 피해가 발생할 우려가 있다면 실제 손상이 발생하기 전에도 소유권방해예방청구를 검토할 수 있습니다.
다만 장래에 피해가 발생할 수 있다는 막연한 불안감만으로는 부족하며, 공사 방법과 지반 상태, 건물의 안전성 등을 바탕으로 구체적인 위험을 설명할 수 있어야 합니다.
위험이 급박하다면 공사중지가처분을 검토할 수 있고, 이미 건물 균열이나 지반 침하가 발생했다면 손해배상청구도 함께 살펴볼 수 있습니다.
따라서 공사 전후의 건물 상태를 기록하고, 공사 현황과 안전조치 여부를 확인하며, 필요한 경우 전문가의 의견을 확보하는 것이 좋습니다.
이웃집 공사로 인한 분쟁은 실제 피해의 발생 여부와 공사로 인한 위험의 정도에 따라 대응 방법이 달라집니다.
법무법인 구제에서는 공사 관련 자료와 건물 피해 상황을 바탕으로 소유권방해예방청구, 공사중지가처분 및 손해배상청구 가능성을 검토하고 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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