자신이 소유한 토지에 이웃이 컨테이너나 적치물을 설치하거나, 건물의 출입구를 막아 정상적인 사용을 방해하는 경우가 있습니다.
상대방이 철거 요구를 거부한다면 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요?
타인이 정당한 권한 없이 소유권 행사를 방해하고 있다면 민법 제214조에 따라 방해제거를 청구할 수 있습니다.
다만 상대방이 부동산을 직접 점유하고 있는지, 시설물로 사용을 방해하는지에 따라 청구의 내용과 상대방이 달라질 수 있습니다.
■ 소유권방해배제청구는 어떤 경우에 가능할까요?
소유권방해배제청구는 소유자가 자신의 재산을 사용하고 수익하는 데 현재 발생하고 있는 위법한 방해를 제거하도록 요구하는 권리입니다.
민법 제214조는 소유권을 방해하는 자에 대한 방해제거청구권과 장래의 방해를 예방하기 위한 청구권을 규정하고 있습니다.
예를 들어 토지 소유자의 동의 없이 다른 사람이 토지에 컨테이너를 설치하거나 자재를 쌓아 토지 이용을 방해한다면 해당 시설물의 철거나 적치물의 수거를 청구할 수 있습니다.
건물의 출입구에 무단으로 구조물을 설치하여 출입을 방해하는 경우에도 소유권 침해 여부를 검토할 수 있습니다.
다만 상대방의 행위가 불편하다는 이유만으로 소유권방해배제청구가 인정되는 것은 아닙니다.
실제로 소유권에 대한 방해가 존재하는지, 상대방에게 해당 시설물을 설치하거나 토지를 사용할 적법한 권한이 있는지 확인해야 합니다.
■ 무단 설치된 컨테이너와 적치물을 철거할 수 있을까요?
타인이 소유자의 허락 없이 토지에 시설물을 설치했다면 소유권에 기초하여 철거 또는 수거를 청구할 수 있습니다.
예를 들어 이웃 사업자가 자신의 토지 일부에 건축자재를 쌓아 두거나 컨테이너를 설치하여 토지 이용을 방해하는 상황을 생각할 수 있습니다.
이 경우 토지 소유자는 시설물의 설치 경위와 현재 점유 상태를 확인한 뒤 방해제거를 요구할 수 있습니다.
다만 시설물을 설치한 사람과 현재 소유하거나 관리하는 사람이 다를 수 있으므로 실제 방해를 제거할 법적 지위에 있는 사람을 확인해야 합니다.
또한 과거에 토지 사용을 승낙했거나 임대차계약을 체결한 사실이 있다면 그 계약의 내용과 종료 여부가 문제될 수 있습니다.
토지 사용을 허락했다가 철회한 경우에도 사용승낙의 법적 성격과 철회 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
따라서 상대방이 무단으로 시설물을 설치했다고 주장하려면 소유관계뿐 아니라 시설물의 설치와 사용에 관한 경위도 확인해야 합니다.
■ 소유물반환청구와 방해배제청구는 무엇이 다를까요?
소유물반환청구와 소유권방해배제청구는 모두 소유권을 보호하기 위한 제도이지만 적용되는 상황이 다릅니다.
민법 제213조는 소유자가 자신의 물건을 점유하고 있는 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 규정합니다.
반면 민법 제214조는 소유권을 방해하는 행위의 제거와 예방을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 타인이 토지 전체를 점유하면서 소유자의 출입을 배제하고 있다면 토지인도청구가 문제될 수 있습니다.
반대로 상대방이 토지를 직접 점유하지는 않지만 출입구에 장애물을 설치하여 사용을 방해한다면 방해제거청구가 문제될 수 있습니다.
실제 사건에서는 점유와 방해가 함께 발생하기도 합니다.
따라서 상대방이 토지를 점유하고 있는지, 어떤 시설물을 설치했는지에 따라 토지인도와 시설물 철거를 함께 청구해야 할 수도 있습니다.
■ 앞으로 발생할 소유권 침해도 막을 수 있을까요?
소유권 침해가 아직 발생하지 않았더라도 구체적인 방해의 위험이 있다면 방해예방청구를 검토할 수 있습니다.
민법 제214조는 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 상대방이 자신의 토지에 시설물을 설치하려는 구체적인 행위를 시작했고, 그로 인해 소유권 침해가 발생할 가능성이 높다면 예방청구가 문제될 수 있습니다.
다만 장래에 문제가 발생할지도 모른다는 추측만으로 방해예방청구가 인정되는 것은 아닙니다.
상대방의 구체적인 행위와 침해 발생 가능성을 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.
또한 현재 진행 중인 공사나 시설물 설치로 회복하기 어려운 손해가 예상된다면 본안소송과 별도로 가처분을 검토할 수 있습니다.
가처분은 피보전권리와 보전의 필요성을 소명해야 하므로 본안소송과 구분하여 준비해야 합니다.
■ 오랫동안 사용한 사유지라면 철거를 거부할 수 있을까요?
상대방이 오랫동안 토지나 건물을 사용했다는 이유만으로 소유권방해배제청구가 당연히 제한되는 것은 아닙니다.
그러나 사용 경위에 따라 임대차, 사용대차, 지역권, 점유취득시효 등 법적 권리가 문제될 수 있습니다.
특히 토지가 오랫동안 일반 공중의 통행로로 사용된 경우에는 독점적·배타적인 사용·수익권의 행사 제한 여부를 검토해야 할 수 있습니다.
대법원 2024년 2월 15일 선고 2023다295442 판결은 토지 소유자가 자신의 의사에 따라 토지를 일반 공중의 통행로로 제공하거나 그러한 이용을 용인한 경우, 일정한 요건 아래 독점적·배타적 사용·수익권의 행사가 제한될 수 있다고 판단했습니다.
다만 그러한 사정이 있다고 해서 토지 소유권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.
또한 사용·수익권 행사 제한을 주장하는 사람이 그 요건에 관한 증명책임을 부담하며, 사정변경에 따라 소유자가 다시 권리를 행사할 수 있는 경우도 있습니다.
따라서 과거부터 사용했다는 사실뿐 아니라 토지의 이용 경위와 소유자의 의사, 현재의 이용상황을 함께 확인해야 합니다.
■ 무단 사용에 대한 토지사용료도 청구할 수 있을까요?
상대방이 정당한 권한 없이 토지나 건물을 사용하여 이익을 얻었다면 방해제거와 별도로 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.
민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 상대방에게 손해를 가한 경우 그 이익을 반환하도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 다른 사람이 자신의 토지에 시설물을 설치하여 장기간 사용했다면 해당 토지의 사용이익이 문제될 수 있습니다.
이 경우 통상 임료 상당액을 기준으로 부당이득을 산정하는 방안을 검토할 수 있습니다.
다만 시설물의 존재만으로 언제나 임료 상당액 전부를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
실제 사용 범위와 기간, 상대방의 법률상 권한, 소유자의 사용·수익권 제한 여부 등을 확인해야 합니다.
또한 시설물 설치 과정에서 토지가 훼손되었다면 민법 제750조에 따른 손해배상청구도 검토할 수 있습니다.
부당이득반환과 손해배상은 법적 요건이 다르며 동일한 손해를 중복하여 배상받을 수는 없습니다.
■ 소유권방해배제청구소송은 어떻게 준비할까요?
소유권방해배제청구소송을 준비하려면 먼저 자신이 해당 부동산의 소유자라는 사실과 현재 발생하고 있는 방해를 확인해야 합니다.
토지나 건물의 등기사항증명서, 토지대장, 지적도 등을 확보하여 소유관계와 부동산의 범위를 확인하는 것이 좋습니다.
시설물이나 적치물이 있다면 현장 사진과 동영상으로 위치, 규모, 설치 상태를 기록해야 합니다.
특히 시설물이 토지 일부에 설치되어 있다면 측량자료를 통해 정확한 위치와 면적을 특정할 필요가 있습니다.
상대방에게 과거에 사용을 허락한 사실이 있다면 계약서와 문자메시지, 사용료 지급내역 등을 함께 검토해야 합니다.
협의가 가능한 경우에는 내용증명 등을 통해 시설물 철거나 방해행위 중단을 요구할 수 있습니다.
상대방이 요구를 거부한다면 방해제거청구소송을 제기하고, 필요에 따라 토지인도나 부당이득반환청구를 함께 검토할 수 있습니다.
소송에서는 철거하거나 제거해야 할 시설물을 구체적으로 특정해야 하므로 도면이나 사진, 측량감정 결과가 중요할 수 있습니다.
승소판결 이후에도 상대방이 이행하지 않는다면 판결의 내용에 따라 강제집행을 검토할 수 있습니다.
소유권방해배제청구는 타인의 행위로 자신의 토지나 건물에 대한 소유권 행사가 방해받는 경우 이를 제거하도록 요구하는 제도입니다.
무단 설치된 컨테이너나 적치물의 철거, 출입을 방해하는 시설물의 제거 등 다양한 상황에서 검토할 수 있습니다.
다만 상대방이 부동산을 점유하고 있다면 소유물반환청구가 함께 문제될 수 있으며, 적법한 사용권한이 존재하는지도 확인해야 합니다.
또한 무단 사용으로 발생한 경제적 이익이나 토지 훼손이 있다면 부당이득반환 또는 손해배상청구를 별도로 검토할 수 있습니다.
법무법인 구제에서는 부동산의 소유관계와 무단 사용 경위, 시설물 설치 현황, 상대방의 사용권한 등을 확인하여 방해제거 및 예방청구, 토지인도와 금전청구의 가능성을 상담할 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
부산광역시 연제구 법원남로15번길 6, 101호
거제동 은하빌딩
대표전화 070-4849-4929
하영우 변호사 010-7469-0032
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