주택 신축이나 상가 리모델링 공사가 끝난 뒤 벽에 균열이 생기거나 천장에서 누수가 발생하는 경우가 있습니다.
시공업체에 수리를 요청했지만 하자가 아니라며 책임을 부인하거나 보수를 계속 미룬다면 어떻게 해야 할까요?
공사 결과물에 계약 내용이나 통상 요구되는 품질에 미치지 못하는 하자가 있다면 도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 하자의 존재와 원인, 적정한 보수비용, 책임기간 등을 확인해야 하며 모든 수리비가 인정되는 것은 아닙니다.
■ 공사가 끝난 뒤 발견된 하자도 청구할 수 있을까요?
공사가 완료된 이후 하자가 발견되었더라도 법률상 요건을 충족하면 시공업체에 하자보수 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제667조는 완성된 목적물이나 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
예를 들어 주택 신축공사 후 외벽에서 누수가 발생하고, 조사 결과 방수층이 설계도면과 다르게 시공된 사실이 확인되었다면 하자담보책임을 검토할 수 있습니다.
다만 건물에 문제가 발생했다는 사실만으로 시공업체의 책임이 인정되지는 않습니다. 설계나 시공상의 문제인지, 사용자의 관리 소홀이나 외부 요인으로 발생한 손상인지 구분해야 합니다.
계약 당시 약정한 자재와 시공방법, 설계도서, 공사 완료 당시 상태도 중요한 판단자료가 됩니다.
■ 시공사가 수리를 거부하면 손해배상을 받을까요?
시공업체가 하자보수를 거부하거나 보수가 제대로 이루어지지 않는 경우에는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상이란 하자를 직접 보수하도록 요구하는 대신, 그 하자를 보수하는 데 필요한 적정한 금액을 배상받는 것을 의미합니다.
예를 들어 리모델링 후 욕실 방수공사에 문제가 발생했는데 시공업체가 수차례 요청에도 보수하지 않는 상황을 생각할 수 있습니다.
이 경우 도급인은 하자 부위와 원인을 확인한 뒤 필요한 보수공사비를 산정하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제667조에 따른 손해배상청구가 언제나 사전 보수 요청이나 별도의 최고를 거쳐야만 가능한 것은 아닙니다. 다만 실제 하자 발생 시점과 보수 요청, 업체의 답변을 기록해 두면 분쟁 경위를 입증하는 데 도움이 됩니다.
또한 하자가 중요하지 않고 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수청구가 제한될 수 있으므로 하자의 정도와 보수방법을 함께 검토해야 합니다.
■ 하자보수비는 어떤 기준으로 산정할까요?
하자보수에 갈음하는 손해배상액은 원칙적으로 해당 하자를 보수하는 데 필요한 합리적인 비용을 기준으로 판단합니다.
따라서 시공업체가 제시한 금액이나 도급인이 받은 견적서의 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.
예를 들어 외벽 일부의 방수 불량을 보수하면 되는 상황에서 건물 전체의 외장재를 교체하는 비용을 청구한다면, 그 공사가 실제로 필요한지 다툼이 생길 수 있습니다.
반대로 눈에 보이는 누수 부위만 보수해서는 원인을 제거할 수 없다면 방수층 철거와 재시공 등 추가 공사가 필요할 수도 있습니다.
이처럼 보수 범위와 방법은 하자의 원인, 구조적 위험성, 재발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
또한 손해배상액에 부가가치세를 포함할 수 있는지도 문제가 됩니다.
대법원 2021년 8월 12일 선고 2021다210195 판결은 도급인이 하자보수공사에 필요한 부가가치세를 실제 부담해야 한다면 원칙적으로 배상을 청구할 수 있지만, 매입세액 공제나 환급을 받을 수 있는 경우에는 달리 판단해야 한다고 설명했습니다.
따라서 보수공사비 견적과 함께 부가가치세의 실제 부담 여부도 확인할 필요가 있습니다.
■ 하자 발생 사실은 어떻게 입증해야 할까요?
하자보수 손해배상소송에서는 하자의 존재와 발생 원인, 필요한 보수비용을 객관적인 자료로 입증하는 것이 중요합니다.
먼저 공사계약서와 견적서, 설계도면, 시방서, 자재명세서 등을 확보해야 합니다. 계약에서 어떤 품질과 시공방법을 약정했는지 확인하기 위해서입니다.
다음으로 하자가 발생한 위치와 범위, 발생 시점을 사진과 동영상으로 기록하는 것이 좋습니다.
예를 들어 천장 누수가 반복된다면 누수 발생 날짜와 기상 상황, 물이 떨어지는 위치, 벽지나 바닥의 손상 상태를 지속적으로 기록할 수 있습니다.
시공업체와 주고받은 문자메시지, 하자보수 요청서, 업체의 현장 방문 및 보수내역도 중요한 자료입니다.
다만 사진만으로는 누수나 균열의 정확한 원인을 판단하기 어려울 수 있습니다.
이 경우 건축 관련 전문가의 현장조사나 하자진단을 검토할 수 있으며, 소송에서는 법원의 감정절차를 통해 하자 여부와 적정 보수비용을 판단하기도 합니다.
긴급한 보수가 필요한 상황이라면 보수 전 상태를 충분히 기록하고, 필요한 경우 증거보전절차도 검토해야 합니다.
■ 하자담보책임은 언제까지 청구할 수 있을까요?
건축공사 하자담보책임은 공사의 종류와 계약관계, 적용 법령에 따라 행사할 수 있는 기간이 달라질 수 있습니다.
일반적인 도급계약에서는 민법 제667조와 제670조, 제671조 등 관련 규정을 검토해야 합니다.
특히 토지·건물 기타 공작물에 관한 도급에는 별도의 기간 규정이 적용될 수 있으므로 일반적인 도급과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
또한 건설산업기본법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등 특별법이 적용되는 경우에는 해당 법률의 하자담보책임기간도 확인해야 합니다.
여기서 하자담보책임기간과 손해배상채권의 소멸시효는 구분해야 합니다.
대법원 2021년 8월 12일 선고 2021다210195 판결은 건설공사 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 수급인의 하자담보책임에 따른 채권에 원칙적으로 5년의 상사 소멸시효가 적용될 수 있으며, 하자가 발생한 시점부터 시효가 진행한다고 판단했습니다.
다만 하자가 건물 인도 당시부터 존재했다면 그에 관한 손해배상채권의 소멸시효는 인도일부터 진행할 수 있습니다.
따라서 공사 완료일과 인도일, 하자 발생일, 하자보수 요청일을 구분하여 확인해야 합니다. 기간이 지났다고 단정하거나 반대로 언제든 청구할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
■ 공사대금이 남아 있다면 지급을 거절할 수 있을까요?
공사대금이 아직 지급되지 않았다면 도급인은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 근거로 미지급 공사대금에 대한 대응을 검토할 수 있습니다.
민법 제667조 제3항은 하자보수 및 손해배상청구에 민법 제536조의 동시이행에 관한 규정을 준용하도록 하고 있습니다.
따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권 사이에 동시이행 관계가 인정되는 범위에서는 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다.
예를 들어 잔여 공사대금이 3,000만 원인데 하자보수비가 1,000만 원으로 평가되는 경우, 도급인이 하자가 있다는 이유만으로 공사대금 전액을 무조건 지급하지 않아도 되는 것은 아닙니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 액수와 공사대금채권의 관계, 실제 동시이행항변이 인정되는 범위를 검토해야 합니다.
또한 손해배상채권을 자동채권으로 하여 공사대금채권과 상계할 수 있는지도 별도로 검토할 수 있습니다.
다만 상계와 동시이행항변은 법적 요건과 효과가 다르므로 구분해야 합니다.
시공업체가 공사대금청구소송을 제기한 경우에는 하자의 존재와 손해배상액을 구체적으로 주장하고, 필요한 항변이나 반소 제기 여부를 검토할 수 있습니다.
■ 하자보수 손해배상소송은 어떻게 준비할까요?
하자보수 손해배상소송을 준비한다면 먼저 하자 발생 부위와 시공업체의 책임 범위를 정리해야 합니다.
공사계약서와 설계도서, 하자 사진, 하자보수 요청내역, 전문가 진단자료 등을 확보한 뒤 하자별로 발생 원인과 필요한 보수방법을 구분하는 것이 좋습니다.
이후 시공업체에 하자 내용과 보수 요청사항을 구체적으로 통지하고, 협의가 이루어지지 않는다면 손해배상청구소송을 검토할 수 있습니다.
소송에서는 법원 감정을 통해 하자 여부와 보수비용이 판단될 수 있으므로 감정 대상과 범위를 정확하게 정하는 것이 중요합니다.
또한 하자보수에 갈음하는 손해배상 외에 하자로 인하여 발생한 별도의 재산상 손해가 있다면 그 발생 원인과 인과관계를 확인해야 합니다.
예를 들어 누수로 인해 가구나 전자제품이 손상되었다면 해당 손해가 시공상 하자로 발생했는지, 실제 손해액이 얼마인지 입증해야 합니다.
다만 하자보수비와 별도의 손해를 중복하여 청구할 수는 없으며, 각 손해항목의 법적 근거와 범위를 구분해야 합니다.
시공업체가 폐업했거나 지급능력이 부족한 상황이라면 보증서의 존재, 보증기관에 대한 청구 가능성, 책임을 부담하는 당사자도 함께 확인할 필요가 있습니다.
공사가 끝난 뒤 하자가 발견되었다면 도급인은 민법상 하자담보책임을 근거로 하자보수 또는 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 하자가 발생했다는 사실만으로 청구금액 전부가 인정되는 것은 아닙니다. 하자의 원인과 시공업체의 책임, 적정한 보수범위 및 비용을 구체적으로 입증해야 합니다.
특히 하자담보책임기간과 소멸시효를 구분하고, 공사대금이 남아 있는 경우에는 동시이행항변이나 상계 가능성도 검토해야 합니다.
따라서 공사계약서와 설계도면, 하자 사진, 하자보수 요청내역 및 전문가 조사자료를 확보하여 청구 가능한 손해배상액과 소송 진행 방향을 판단하는 것이 좋습니다.
법무법인 구제에서는 건축공사와 리모델링 공사에서 발생한 하자의 원인과 책임관계, 하자보수비 산정자료, 공사대금 분쟁 및 하자담보책임기간 등을 검토하여 손해배상청구소송과 관련 대응 방향을 상담할 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
부산광역시 연제구 법원남로15번길 6, 101호
거제동 은하빌딩
대표전화 070-4849-4929
하영우 변호사 010-7469-0032
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