오래전부터 집 마당이나 텃밭으로 사용하던 땅이 실제로는 이웃 명의의 토지라는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.
20년 넘게 관리해 왔는데 토지 소유자가 갑자기 땅을 돌려달라고 요구한다면 어떻게 해야 할까요?
일정한 요건을 충족하면 점유취득시효를 주장하여 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만 20년 동안 사용했다는 사실만으로 소유권이 생기는 것은 아닙니다.
소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했는지, 점유기간이 계속되었는지, 등기명의자가 누구인지 등을 확인해야 합니다.
■ 남의 땅을 20년 사용하면 내 소유가 될까요?
민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다.
여기서 평온한 점유란 폭력이나 강압에 의하지 않은 점유를 의미하고, 공연한 점유란 다른 사람에게 숨기지 않고 이루어진 점유를 의미합니다.
예를 들어 1995년부터 토지를 자신의 마당으로 사용하면서 울타리를 설치하고 계속 관리해 온 경우를 생각할 수 있습니다.
이러한 사정은 장기간 점유했다는 사실을 뒷받침할 수 있지만, 그것만으로 취득시효가 완성되는 것은 아닙니다.
점유를 시작한 경위와 토지의 실제 사용 상태, 소유권을 주장할 수 있는 객관적인 사정까지 검토해야 합니다.
또한 민법 제245조 제2항은 소유자로 등기한 사람이 선의이고 과실 없이 10년간 일정한 요건에 따라 점유한 경우의 등기부취득시효도 규정하고 있습니다.
다만 일반적인 토지 경계 침범 분쟁에서는 주로 20년의 점유취득시효가 문제됩니다.
■ 소유의 의사가 있다는 것은 무엇일까요?
점유취득시효에서 소유의 의사란 해당 부동산을 자신의 소유물처럼 지배하려는 의사를 의미합니다. 법률적으로는 이를 자주점유라고 합니다.
민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유한 것으로 추정하고 있습니다.
그러나 이러한 추정은 점유를 시작한 경위와 객관적인 사정에 따라 깨질 수 있습니다.
예를 들어 토지 소유자에게 사용 허락을 받아 텃밭으로 이용하거나 임대차계약을 체결하고 토지를 사용했다면 일반적으로 타인의 소유권을 인정하는 타주점유에 해당할 수 있습니다.
반면 자신이 매수한 토지라고 믿고 인도받아 장기간 사용한 경우에는 자주점유가 인정될 여지가 있습니다.
대법원은 점유자가 소유권 취득의 법적 근거가 없다는 사실을 알면서 타인 소유 부동산을 무단으로 점유한 경우, 특별한 사정이 없다면 자주점유의 추정이 깨진다고 판단하고 있습니다.
따라서 점유자가 마음속으로 자기 땅이라고 생각했다는 주장보다 점유를 시작한 원인과 당시의 객관적인 상황이 중요합니다.
■ 이웃 땅을 모르고 사용했다면 어떻게 될까요?
토지 경계를 잘못 알고 이웃 땅의 일부를 장기간 사용했다면 점유취득시효가 문제될 수 있습니다.
예를 들어 주택을 매수하면서 기존 담장을 기준으로 토지를 인도받았는데, 나중에 측량해 보니 담장 안쪽에 이웃 토지 일부가 포함되어 있는 경우입니다.
이때는 점유자가 어떤 경위로 해당 토지를 사용하게 되었는지, 실제 경계를 자신의 소유 범위로 인식할 만한 사정이 있었는지를 확인해야 합니다.
다만 토지 경계를 잘못 알았다는 이유만으로 언제나 자주점유가 인정되는 것은 아닙니다.
매매계약서에 기재된 토지 면적과 실제 점유 면적에 큰 차이가 있었는지, 측량 결과를 알고도 점유를 계속했는지 등도 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 토지의 일부에 대해 취득시효를 주장한다면 해당 부분의 위치와 면적을 구체적으로 특정해야 합니다.
이를 위해 지적도와 토지대장, 경계측량 결과, 현황측량도 등을 확인할 필요가 있습니다.
■ 부모님이 사용한 기간도 합산할 수 있을까요?
점유취득시효를 주장할 때는 현재 점유자의 점유기간뿐 아니라 이전 점유자의 점유기간을 합산할 수 있는지도 검토해야 합니다.
민법 제199조는 점유자의 승계인이 자기의 점유만을 주장하거나 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 부모가 15년 동안 토지를 점유했고 이후 자녀가 상속받아 10년 동안 계속 점유했다면 전후 점유기간을 합산하는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 이전 점유자의 점유를 함께 주장하는 경우에는 그 점유의 하자도 승계한다는 점에 주의해야 합니다.
부모가 토지 소유자의 허락을 받아 사용했다면 자녀가 그 기간을 합산한다는 이유만으로 곧바로 자주점유가 인정되는 것은 아닙니다.
따라서 최초 점유자가 언제, 어떤 경위로 토지를 점유하기 시작했는지를 확인해야 합니다.
오래된 매매계약서나 상속 관련 자료, 과거 항공사진, 건축물대장, 인근 주민의 진술 등이 점유기간과 점유 경위를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
■ 20년이 지나면 등기 없이 소유자가 될까요?
20년의 점유취득시효 요건을 충족했다고 하더라도 소유권이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
민법 제245조 제1항은 점유취득시효에 따른 부동산 소유권 취득에 등기를 요구하고 있습니다.
따라서 취득시효가 완성된 점유자는 원칙적으로 시효완성 당시의 소유자를 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.
예를 들어 2000년부터 토지를 점유하여 2020년에 취득시효가 완성되었다면, 그 당시 토지 소유자가 누구였는지 확인해야 합니다.
토지 소유자가 등기 이전에 동의한다면 협의를 통해 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다.
반면 소유자가 이를 거부한다면 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 검토할 수 있습니다.
소송에서는 취득시효 완성일과 점유기간, 점유의 성격, 대상 토지의 범위를 구체적으로 주장하고 입증해야 합니다.
특히 토지 일부만 취득시효가 완성되었다고 주장하는 경우에는 판결과 등기절차에 필요한 토지 특정 및 분할 가능성도 검토해야 합니다.
■ 시효완성 후 소유자가 바뀌었다면 어떻게 될까요?
점유취득시효가 완성되었더라도 소유권이전등기를 마치기 전에 토지가 제3자에게 이전되면 법률관계가 복잡해질 수 있습니다.
원칙적으로 취득시효 완성 당시 소유자에 대한 등기청구권만으로 그 이후 소유권을 취득한 제3자에게 당연히 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
예를 들어 2020년에 취득시효가 완성되었는데 등기를 하지 않은 사이 2023년에 토지 소유자가 다른 사람에게 토지를 매도한 경우입니다.
이때 새로운 소유자에게 곧바로 소유권이전등기를 청구할 수 있는지는 취득시효 완성 시점과 소유권 변동 경위 등을 확인해야 합니다.
다만 대법원 2009년 7월 16일 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 취득시효 완성 후 제3자에게 소유권이 이전되었더라도 점유가 계속되고 새로운 소유권 변동 시점을 기준으로 다시 20년이 경과한 경우에는 2차 취득시효를 주장할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 소유자가 변경되었다는 이유만으로 취득시효 주장이 항상 불가능해지는 것은 아닙니다.
다만 2차 취득시효가 인정되려면 새로운 기산점과 점유기간 등 별도의 요건을 충족해야 합니다.
소유권이전등기를 청구하려는 점유자라면 등기사항증명서를 확인하고, 소유권 변동 가능성이 있다면 처분금지가처분 등 보전절차도 검토할 필요가 있습니다.
■ 점유취득시효 소송 전에 무엇을 준비해야 할까요?
점유취득시효 소송에서는 장기간 점유했다는 사실과 자주점유를 인정할 수 있는 사정을 입증하는 것이 중요합니다.
먼저 토지 등기사항증명서와 토지대장, 지적도 등을 통해 현재 소유자와 토지의 정확한 위치를 확인해야 합니다.
다음으로 점유를 시작한 시점과 경위를 확인할 수 있는 매매계약서, 상속자료, 건축물대장, 과거 항공사진 등을 확보하는 것이 좋습니다.
담장이나 건축물이 오랫동안 같은 위치에 있었다면 과거 사진과 현재 사진을 비교하는 방법도 검토할 수 있습니다.
다만 재산세를 납부했다거나 토지를 관리했다는 사정만으로 소유권이 인정되는 것은 아닙니다. 해당 자료는 점유의 성격과 경위를 판단하는 여러 자료 중 하나로 활용됩니다.
토지 경계가 문제되는 경우에는 측량자료를 통해 실제 점유 부분을 정확하게 특정해야 합니다.
또한 상대방이 토지인도청구소송을 제기했다면 단순히 오래 사용했다는 주장에 그치지 않고 점유취득시효의 요건을 검토하여 방어하고, 필요한 경우 소유권이전등기청구를 함께 준비해야 합니다.
취득시효가 완성되었다고 판단되는 경우에도 등기를 마치기 전까지 소유권 변동과 제3자의 권리 취득에 따른 위험이 있으므로 신속한 법률 검토가 필요합니다.
점유취득시효는 다른 사람 명의의 토지를 20년 동안 사용했다는 이유만으로 인정되는 제도는 아닙니다.
소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했는지, 점유기간이 계속되었는지, 최초 점유 경위가 무엇인지 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
또한 20년의 취득시효가 완성되더라도 소유권을 취득하려면 등기가 필요하며, 등기 전에 토지 소유자가 변경되었다면 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 토지 경계와 점유기간, 소유권 변동내역을 확인하고 소유권이전등기청구소송이나 관련 보전절차의 필요성을 검토해야 합니다.
법무법인 구제에서는 토지 등기사항증명서와 지적도, 측량자료, 과거 점유내역 및 소유권 변동관계를 검토하여 점유취득시효 성립 가능성과 소유권이전등기청구소송, 토지인도청구에 대한 대응 방향을 상담할 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
부산광역시 연제구 법원남로15번길 6, 101호
거제동 은하빌딩
대표전화 070-4849-4929
하영우 변호사 010-7469-0032
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