아파트나 토지를 구입하면서 매매대금은 본인이 부담했지만, 매매계약과 소유권이전등기는 가족이나 지인의 명의로 진행하는 경우가 있습니다.
이후 관계가 나빠져 명의자가 부동산을 돌려주지 않겠다고 한다면 어떻게 해야 할까요?
이러한 계약명의신탁에서는 매수자금을 지급했다는 이유만으로 부동산 소유권을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 등기의 효력이 달라지며, 부동산 자체가 아닌 매수자금 상당액의 반환을 청구해야 하는 경우도 있습니다.
■ 계약명의신탁은 어떤 경우에 성립할까요?
계약명의신탁은 실제 자금을 부담하는 명의신탁자가 다른 사람인 명의수탁자와 명의신탁약정을 체결하고, 명의수탁자가 직접 매매계약의 당사자가 되어 자기 명의로 소유권이전등기를 마치는 형태입니다.
예를 들어 A가 아파트 매수자금 3억 원을 부담하면서 지인 B에게 B의 이름으로 매매계약을 체결하고 등기하도록 부탁한 경우를 생각할 수 있습니다.
이때 매매계약서상 매수인이 B이고, 매도인도 B를 계약 상대방으로 삼았다면 계약명의신탁이 문제될 수 있습니다.
반면 A가 직접 매매계약의 당사자가 되었지만 등기만 B 앞으로 이전했다면 3자간 등기명의신탁에 해당할 수 있습니다.
두 유형은 등기의 효력과 소유권 귀속, 반환청구의 상대방이 달라질 수 있으므로 먼저 구분해야 합니다.
특히 매매대금을 누가 부담했는지만으로 계약명의신탁 여부가 확정되지는 않습니다. 계약서의 매수인과 계약 체결 경위, 매도인이 누구를 매수인으로 인식했는지를 종합적으로 확인해야 합니다.
■ 명의신탁약정은 법적으로 유효할까요?
부동산실명법 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 규정하고 있습니다.
부동산실명법은 부동산의 실제 권리관계와 등기명의를 일치시키고, 명의신탁을 이용한 투기나 탈세 등 부동산 거래질서의 왜곡을 방지하기 위한 법률입니다.
따라서 A와 B가 나중에 부동산을 A에게 돌려주기로 약속했더라도, 그 약속이 명의신탁약정에 해당한다면 이를 근거로 당연히 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다.
다만 명의신탁약정이 무효라는 사실과 명의수탁자 앞으로 마친 소유권이전등기가 유효한지는 별개의 문제입니다.
부동산실명법 제4조 제2항은 명의신탁약정에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 하면서도, 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 경우에는 예외를 인정하고 있습니다.
또한 부동산실명법 제8조에는 배우자나 종중 등 일정한 관계에 관한 특례가 있으므로 가족 명의라는 이유만으로 모두 동일하게 판단할 수는 없습니다.
■ 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면?
계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정의 존재를 알지 못한 채 명의수탁자와 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다면, 명의수탁자는 원칙적으로 부동산의 소유권을 유효하게 취득합니다.
예를 들어 A가 매수자금 3억 원을 제공하고 B가 매수인으로 계약했는데, 매도인 C는 A와 B 사이의 명의신탁약정을 알지 못했다고 가정하겠습니다.
이 경우 B 앞으로 이루어진 소유권이전등기는 유효할 수 있습니다.
따라서 A가 실제로 매매대금을 모두 부담했다는 이유만으로 B에게 부동산 소유권을 이전하라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원도 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 계약명의신탁에서는 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득하고, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다는 법리를 인정하고 있습니다.
여기서 매도인의 인식은 원칙적으로 매매계약 체결 당시를 기준으로 판단합니다.
매도인이 실제 자금 부담자가 따로 있다는 사실을 알았다는 사정만으로 명의신탁약정의 존재까지 알았다고 단정할 수는 없습니다.
■ 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면?
매도인이 계약 체결 당시 명의신탁약정의 존재를 알고 있었다면 부동산실명법 제4조 제2항의 예외가 적용되지 않을 수 있습니다.
이 경우 명의수탁자 앞으로 이루어진 소유권이전등기는 원칙적으로 무효가 되고, 부동산 소유권은 매도인에게 남게 됩니다.
예를 들어 A가 매수자금을 부담하고 B 명의로 계약한다는 사실을 매도인 C가 명확하게 알고 있었던 경우입니다.
이때 A가 돈을 지급했다는 이유만으로 곧바로 부동산 소유자가 되는 것은 아닙니다.
계약명의신탁에서는 원칙적으로 B가 매매계약의 당사자이므로, A가 C에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있는지도 별도로 검토해야 합니다.
또한 매매계약의 당사자 확정, 매수자금의 법적 성격, 부당이득반환청구의 상대방 등이 문제될 수 있습니다.
따라서 매도인이 명의신탁을 알고 있었는지를 주장하려면 계약 당시 대화내용, 계약서 작성 경위, 중개인의 진술 등 객관적인 자료를 확보해야 합니다.
■ 부동산 대신 매수자금을 돌려받을 수 있을까요?
매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 계약명의신탁에서는 명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금 상당액의 부당이득반환을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 A가 B에게 아파트 매수자금으로 3억 원을 지급했고, B가 유효하게 소유권을 취득했다면 A는 B에게 제공한 매수자금의 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 반환 범위가 언제나 현재 부동산의 시가와 같아지는 것은 아닙니다.
부동산 가격이 3억 원에서 5억 원으로 상승했다고 하더라도 A가 당연히 상승분까지 반환받는 것은 아니며, 계약명의신탁의 성립 시기와 부당이득의 내용 등을 확인해야 합니다.
또한 매수자금이 실제로 지급되었는지, 일부가 대여금이나 증여금이었는지에 따라 청구금액이 달라질 수 있습니다.
부당이득반환청구권의 소멸시효도 검토해야 합니다. 명의신탁관계가 오래전에 형성되었다면 권리의 발생 시점과 소멸시효 진행 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.
따라서 부동산의 현재 시세보다 최초 매수자금의 지급내역과 자금 제공의 법적 원인을 먼저 확인해야 합니다.
■ 명의자가 부동산을 처분했다면 어떻게 될까요?
명의수탁자가 부동산을 제3자에게 매도하거나 근저당권을 설정했다면 명의신탁자와 제3자의 권리관계를 구분해야 합니다.
부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정 및 이에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다.
대법원 2021년 11월 11일 선고 2019다272725 판결도 명의수탁자가 권리자라는 외관을 기초로 새롭게 이해관계를 맺은 제3자의 보호 범위를 설명하고 있습니다.
따라서 명의신탁약정이 무효라는 이유만으로 제3자의 소유권이나 담보권이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
특히 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁에서는 명의수탁자가 이미 유효하게 소유권을 취득하므로, 명의신탁자가 자신의 돈으로 구입했다는 이유만으로 처분행위를 막기는 어렵습니다.
다만 매수자금 반환채권이 인정되고 명의수탁자의 재산 처분으로 회수가 어려워질 위험이 있다면 가압류 등 채권보전절차를 검토할 수 있습니다.
이때도 명의신탁자에게 부동산 소유권이 있는지와 금전반환채권이 있는지를 구분하여 적절한 보전처분을 선택해야 합니다.
■ 명의신탁 분쟁에서는 어떤 증거가 필요할까요?
부동산 계약명의신탁 분쟁에서는 먼저 매매계약의 당사자와 실제 자금 부담자를 확인해야 합니다.
매매계약서와 등기사항증명서, 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역, 대출 실행 및 상환자료 등이 기본적인 검토 대상입니다.
가족이나 지인 사이에 명의신탁을 약속한 사실이 있다면 문자메시지와 카카오톡 대화, 관련 확인서 등을 확보할 필요가 있습니다.
다만 매수자금을 송금했다는 사실만으로 명의신탁약정이 인정되는 것은 아닙니다.
상대방은 해당 금원이 증여금이거나 대여금, 공동투자금이었다고 주장할 수 있으므로 자금 제공 당시의 약정 내용을 확인해야 합니다.
매도인의 선의 또는 악의가 쟁점이라면 계약 체결 과정에서 매도인이 명의신탁약정을 알고 있었는지를 입증할 자료도 중요합니다.
또한 명의신탁은 부동산실명법에 따른 과징금이나 형사처벌 문제가 발생할 수 있으므로 민사상 반환청구와 별도로 법 위반에 따른 위험을 검토해야 합니다.
부동산실명법상 특례가 적용되는 관계인지도 확인해야 하며, 계약명의신탁인지 다른 유형의 명의신탁인지에 따라 소송 상대방과 청구취지가 달라질 수 있습니다.
내 돈으로 부동산을 구입했더라도 다른 사람 명의로 매매계약을 체결하고 등기했다면 실제 소유권이 누구에게 귀속되는지는 별도로 판단해야 합니다.
특히 계약명의신탁에서는 매도인이 명의신탁약정의 존재를 알았는지가 등기의 효력을 판단하는 중요한 기준입니다.
매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 소유권을 유효하게 취득할 수 있으며, 이 경우 명의신탁자는 부동산 자체가 아닌 매수자금 상당액의 반환을 청구해야 할 수 있습니다.
반면 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 등기의 효력과 매매계약상 권리관계를 다시 검토해야 합니다.
따라서 매매계약서와 등기사항증명서, 자금이체 내역, 명의신탁약정에 관한 자료를 확보하여 소유권이전등기청구와 부당이득반환청구 중 어떤 대응이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.
법무법인 구제에서는 부동산 매매계약의 체결 경위와 실제 자금 부담관계, 등기명의 및 매도인의 인식 여부를 검토하여 명의신탁 분쟁에서 가능한 민사상 청구와 보전처분, 관련 법적 위험에 관한 대응 방향을 상담할 수 있습니다.
법무법인 구제
하영우 변호사
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대표전화 070-4849-4929
하영우 변호사 010-7469-0032
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